Niclas AdelsparreNiclas Adelsparre har beskæftiget sig professionelt med investering og udvikling af erhvervsejendomme siden 2002 og igennem 8 år været adm. direktør for en investeringsvirksomhed, som investerede i ejendomme og energiselskaber op igennem finanskrisen. Ingen af disse projekter blev nødlidende. Finanskrisen bød på mange forskellige og svære udfordringer, hvilket har skærpet kompetencerne og bevågenheden i markedet. Der er fortsat meget lukrative muligheder i ejendomsmarkedet - det handler om at finde de rigtige aktiver, forstå sin risiko og afdække den bedst muligt. Det lave rentemarked giver samtidig en enestående mulighed for optimering af sin investering.
ForretningsmodellenForretningsmodellen bag Adelsparre Development er selektivt at udvælge og formidle solide ejendomsinvesteringer og virksomheder med udviklingspotentiale henvendt til den professionelle investor, der ønsker en mere likvid og vækstorienteret pengeanbringelse.
Udvælgelseskriterierne for de udbudte projekter er; timing, positiv og stabil drift, høj likviditet, afbalanceret risiko samt et identificerbart udviklingspotentiale. Adelsparre Developments syn på ejendomsmarkedet i dag; Ejendomsmarkedet har i de seneste år været i kraftig vækst og udvikler sig fortsat positivt, dog mere moderat. Markedslejen er generelt høj, og renten fortsat lav. Det er vanskeligt at finde ejendomme med et ikke-indkalkuleret udviklingspotentiale til et fornuftigt afkast. Enten vælger investor selv at beholde ejendommen, fordi der forventes yderligere prisstigninger, eller også sælges de den dyrt. Såvel danske som udenlandske pensionskasser og institutionelle investorer har i seneste år investeret massivt i det danske ejendomsmarked, hvilket kombineret med høj vækst og lav rente har presset priserne yderligere i vejret. Disse store aktører på investeringsmarkedet er meget likvide, har et betydeligt investeringsbehov og behøver ofte ikke nogen finansiering, hvorfor deres afkastkrav til investeringen er signifikant lavere. Dette gør det svært eller nærmest umuligt at ligge i direkte konkurrence med disse, hvorfor den spændende up-side for os opsøges andetsteds. Afkastkravet for en nyere boligudlejningsejendom ligger typisk mellem 4 og 5 % afhængig af beliggenheden svarende til en pris på 20 - 25 gange den årlige husleje. Fratrækkes købsomkostninger, løbende administration, drifts- og finansieringsomkostninger efterlades investor med et beskedent likviditetsoverskud, som primært må anvendes til gældsafvikling. Der er således ikke meget plads til udlodninger, og for de fleste investorer resulterer det i en alt for lang kapitalbinding ikke mindst i lyset af den positive udvikling, vi har set på aktiemarkedet som alternativ. Der er ligeledes blomstret mange nye detailbutikker op i Danmark, som udbydes typisk til 5 – 7 % i afkast svarende til 14 – 20 gange den årlige husleje. Realkreditinstitutterne stiller her som regel krav om, at investor skal hæfte for den restgæld, der er tilbage efter lejekontraktens løbetid. Derfor fordrer en sådan investering ofte en meget aggressiv Gældsafvikling, hvilket igen stiller investor med en meget langsigtet, illikvid investering og en betydelig hæftelse på restgælden på måske 40 – 50 %. Eksempler på typiske risici på ejendomsmarkedet er; 1) uhensigtsmæssige eller kortsigtede finansieringsløsninger, 2) manglende driftskapital, 3) krav fra lejer om lejereduktioner grundet et for højt lejeniveau, 4) manglende alternative udlejningsmuligheder for ejendommen grundet dens særlige beliggenhed eller beskaffenhed, 5) underbudgetterede vedligeholdelsesudgifter. Disse udfordringer udløser alle likviditetsmæssige udfordringer, som man generelt - og herunder også jeg personligt - oplevede igennem finanskrisen. Disse erfaringer har bidraget mig med en bred erfaring og agtpågivenhed samt en evne til at se løsninger, hvor andre giver op. Det strategiske fokus for Adelsparre Development er derfor altid rettet mod afgrænsning og reduktion af risiko, langsigtede finansieringsløsninger, sund forretningsforståelse og godt købmandskab i indkøbsstrategien, investorlikviditeten og ikke mindst timingen i markedet. Strategien bag Adelsparre DevelopmentStrategien bag Adelsparre Development er via et omfattende netværk at finde og udbyde helst ikke-tidligere markedsførte samt solide og likvide investeringer med et identificerbart udviklingspotentiale. Investeringer, som ikke passer ind i skabelonen for pensionskasser, men som kræver indsigt og risikovillig kapital for at nå sit potentiale. Eksempelvis har de stigende ejendomspriser i Hovedstadsområdet skabt mulighed for et betydeligt vækstpotentiale for erhvervsejendomme i de omkringliggende byer/områder med god logistisk infrastruktur. Ser man eks. på industri- og logistikejendomme, handles de typisk til et afkast mellem 6,5 og 8,5 % svarende til kun 12 – 15 gange den årlige husleje. Den markante vækst i Danmark har øget virksomhedernes behov for yderligere administrations- og lagerkapacitet i infrastrukturelt velbeliggende og tidssvarende faciliteter i nærheden af Hovedstaden. Disse ejendomme handles til markant lavere kvadratmeterpriser, har betydeligt lavere lejeniveau og giver samtidig et højere driftsoverskud. Risikoen er derfor lavere og likviditeten langt bedre. På samme måde som detailområdet kan man også her opnå lange, uopsigelige lejekontrakter med bonitetsstærke lejere og dermed reducere driftsrisikoen.
Gratis bestyrelsespost det første årI ønsket om aktivt at medvirke til at optimering af investeringen samt realisering af strategien og udviklingspotentialet for ejendommen tilbyder Niclas Adelsparre at deltage som aktivt bestyrelsesmedlem i projektet det første år. Perioden kan naturligvis forlænges efter aftale.
|